（三）工廠、寫字樓、公寓樓的租賃合約

蛟龍公司的收益有兩塊，一塊是租金收益，即出租工廠、寫字樓給企業(yè)，以及出租公寓樓給務(wù)工人員的租金，另一塊是與政府的稅收分成合約。這里先討論租金。

蛟龍工業(yè)港修建的工廠、寫字樓、公寓樓都采用租賃合同的形式。合約的收費(fèi)分為一次性交納的保證金與月租金（合同用語(yǔ)為使用費(fèi)）兩部分。以下列舉4份租金合約，其租金約定分別是：

2015年的工廠3年期合約，每1000平方米建筑面積的租金是40000元（即40元/㎡），月租金每平方米建筑面積15元；

2015年簽訂的5年期1213平方米的寫字樓合約，租金為每月每平方米21元（18元使用費(fèi)+3元管理費(fèi)，使用費(fèi)每年遞增5%），保證金6萬(wàn)元（50元/㎡）；

2011年簽訂的面積685平方米、40年租期寫字樓的月租金3元，保證金達(dá)300萬(wàn)元（4286元/㎡）；

2012年簽訂的60年期80平方米的公寓樓合約（注：60年為兩次續(xù)約的總期限），保證金是2653元/㎡，保證金總額約為21萬(wàn)元，租金價(jià)格為每月每平方米0.5元。

觀察上述合約，可知保證金價(jià)格工廠最低，寫字樓、公寓樓的價(jià)格較高，反映了土地用于不同用途的當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格，也即反映了土地不同用途的相對(duì)稀缺程度。此外，租期為40年的寫字樓與租期為60年的公寓樓，其保證金較高，月租金較低。在租期上，工廠、寫字樓、公寓樓的使用權(quán)期限越來越長(zhǎng)。工廠的合約一般為3年或5年，而寫字樓的期限為5年或40年，公寓樓一般為5年、10年，或60年。

寫字樓與公寓樓通過默認(rèn)續(xù)約條款以延長(zhǎng)租期。按照《合同法》第十三章第二百一十四條規(guī)定“租賃期限不得超過二十年。超過部分無(wú)效。租賃期屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年”。寫字樓和公寓樓的合同上注明的租期是20年，但合同中有默認(rèn)續(xù)約的條款。例如，在寫字樓的續(xù)約條款中約定，“在合同到期前七個(gè)工作日內(nèi)乙方既未辦理退房又未辦理續(xù)約者，視乙方默認(rèn)續(xù)約，合同自動(dòng)轉(zhuǎn)為第二個(gè)二十年使用期，原合同保證金自動(dòng)轉(zhuǎn)為第二個(gè)二十年使用期保證金”。也即，按照續(xù)約條款，一次性交付保證金，寫字樓的實(shí)際租期為40年。在公寓樓的合同中有同樣的默認(rèn)續(xù)約條款，且允許續(xù)約兩次，實(shí)際使用期為60年。

工廠、寫字樓、公寓樓在租賃期滿辦理退租后，蛟龍公司全額免息退還保證金，并收回房屋。但對(duì)于公寓樓的租戶，如果單方面提前退租，保證金的50%作為違約金扣除，剩余保證金（免息）退還。如果蛟龍公司提前終止協(xié)議，則需退還全額（免息）保證金，并向承租人支付房屋保證金的50%作為違約金。

公寓樓可以轉(zhuǎn)租。租賃期內(nèi)，承租人有權(quán)轉(zhuǎn)租房屋，轉(zhuǎn)租時(shí)在蛟龍管委會(huì)交納5%的過戶費(fèi)，即可辦理轉(zhuǎn)租手續(xù)。據(jù)調(diào)查，轉(zhuǎn)租價(jià)格為雙方私下商議，新的承租人只需要持身份證明到蛟龍公司領(lǐng)取新的《協(xié)議書》，并更換簽約方《協(xié)議書》上承租人姓名，《協(xié)議書》上的租金和保證金不變。公寓樓的轉(zhuǎn)租過戶是常見的經(jīng)濟(jì)行為，但從合約的角度看，當(dāng)數(shù)量龐大的租戶都與蛟龍公司簽訂租賃協(xié)議時(shí)，蛟龍公司就成了所有這些租戶的中心締約人。為降低頻繁轉(zhuǎn)租帶來的交易費(fèi)用，所有租賃合同采用同樣的標(biāo)準(zhǔn)化文本，轉(zhuǎn)租交納同樣比例的過戶費(fèi)，通過同樣的程序在蛟龍公司辦理過戶。從所從事的經(jīng)濟(jì)功能來看，作為中心締約人的蛟龍管委會(huì)替代了城市房管局協(xié)調(diào)市場(chǎng)交易的職能。

除了默認(rèn)續(xù)約條款外，蛟龍公司的租賃合同與國(guó)有土地上的租賃合同并沒有明顯的不同。但是，默認(rèn)續(xù)約條款的存在，意味著在《合同法》的制約下，保證金的實(shí)際對(duì)價(jià)是更長(zhǎng)的租期。理論上講，租與售只是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的不同形式，對(duì)應(yīng)著不同的合約結(jié)構(gòu)，其選擇受制于法規(guī)、習(xí)俗等多種約束。國(guó)有土地上的商品房開發(fā)商為盡快收回投資，降低資金成本，傾向于采用一次性買斷使用權(quán)的房屋買賣合約。蛟龍公司租用的是集體土地，在《土地管理法》的約束下，蛟龍工業(yè)港所建公寓房尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，不得不采用默認(rèn)續(xù)租的條款，以租賃合同的形式收取高保證金。從經(jīng)濟(jì)的角度看，這是為獲取土地要素現(xiàn)值，在給定的法律、合約等約束條件下，當(dāng)事人認(rèn)識(shí)到的交易費(fèi)用較低的選擇。

沒有房產(chǎn)證，是否對(duì)承租人的生產(chǎn)生活產(chǎn)生影響？作者訪問了多家工廠、寫字樓，以及公寓的承租人，答案都是否定的。畢竟，這種租賃合約，已經(jīng)支撐了1000多家企業(yè)，10多萬(wàn)人的生產(chǎn)與生活。當(dāng)一種經(jīng)濟(jì)制度與合約安排被如此廣大的群體接受時(shí)，其持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)也就具有了實(shí)踐上的合理性。

與國(guó)有園區(qū)一次性賣斷土地使用權(quán)的模式相比，租賃模式的弊端是蛟龍公司難以在短期內(nèi)回收投資，優(yōu)點(diǎn)是可以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益，促進(jìn)蛟龍公司選擇業(yè)績(jī)好的企業(yè)并為之提供持續(xù)的服務(wù)。另一方面，租賃工廠和寫字樓的企業(yè)，以較低的投入即可使用工廠，有利于中小企業(yè)快速啟動(dòng)，而一旦經(jīng)營(yíng)不善，難以承受租金，企業(yè)會(huì)自行退租，這就促進(jìn)了企業(yè)遵從市場(chǎng)價(jià)格的優(yōu)勝劣汰。伴隨人口聚集與城市發(fā)展，市場(chǎng)租金會(huì)相應(yīng)提高，為獲得更高的租金收益，蛟龍工業(yè)港也就愿意通過重新訂約提高租金的方式來促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

（四）規(guī)劃留白

蛟龍實(shí)踐對(duì)科斯定理的補(bǔ)充，是規(guī)劃?rùn)?quán)的界定。科斯在研究電波頻率時(shí)并沒有牽涉到規(guī)劃?rùn)?quán)的問題。然而，在中國(guó)的城市發(fā)展中，政府往往壟斷城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等規(guī)劃?rùn)?quán)，尤其是控制性詳細(xì)規(guī)劃，控制了建設(shè)用地性質(zhì)（即工業(yè)、商業(yè)、住宅、學(xué)校、道路等）、使用強(qiáng)度（如容積率、建筑高度、密度等）、基礎(chǔ)設(shè)施，以及空間環(huán)境等。控制性詳細(xì)規(guī)劃通過指標(biāo)和色塊指引和控制某地塊的建設(shè)情況，詳細(xì)限定了具體地塊的使用權(quán)。

近年來，關(guān)于集體建設(shè)用地入市的辯論也圍繞著規(guī)劃?rùn)?quán)展開。十八屆三中全會(huì)《決定》提出“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”。規(guī)劃是對(duì)產(chǎn)權(quán)與合約的限制，周其仁強(qiáng)調(diào)農(nóng)民開發(fā)建筑的產(chǎn)權(quán)先于規(guī)劃，而華生更強(qiáng)調(diào)建筑要遵循已有的城市規(guī)劃。問題的實(shí)質(zhì)是規(guī)劃?rùn)?quán)的配置。由誰(shuí)制定規(guī)劃，通過怎樣的方式來制定規(guī)劃，才能實(shí)現(xiàn)有效的資源配置？是根據(jù)規(guī)劃理念，聘請(qǐng)規(guī)劃專家來制定規(guī)劃，還是公民議定，還是依靠其他的方式？

城市中的土地使用權(quán)等各種要素，因?yàn)榧扔械暮霞s存在粘性等交易費(fèi)用，未必能隨相對(duì)價(jià)格的變化達(dá)成即時(shí)有效的配置。比如，在城中村開發(fā)中，商業(yè)樓宇的開發(fā)商，會(huì)因?yàn)榕c上百家住戶談判可能存在的較高的訂約成本，而使土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓極為緩慢。此時(shí)，政府對(duì)一定區(qū)域的統(tǒng)一規(guī)劃、連片開發(fā)，有可能優(yōu)化這個(gè)區(qū)域內(nèi)的空間資源配置。但是，在實(shí)踐中，規(guī)劃與開發(fā)的效果，并不取決于規(guī)劃專家的設(shè)計(jì)，而是取決于當(dāng)?shù)卣陌l(fā)展戰(zhàn)略，而政府的發(fā)展戰(zhàn)略與政府主事者（書記或市長(zhǎng)）本人的見識(shí)、對(duì)未來的判斷有很大關(guān)系。政府作為一種組織，其中心決策者即是其政府主事者。優(yōu)秀的政府主事者要能根據(jù)未來發(fā)展提前布局，這就需要他們具備經(jīng)濟(jì)學(xué)中的企業(yè)家特質(zhì)——判斷與決策能力。這就要求政府主事者面對(duì)動(dòng)態(tài)且不斷變化的發(fā)展趨勢(shì)做出主觀判斷，并通過各種途徑增長(zhǎng)見識(shí)、不斷調(diào)整對(duì)未來的預(yù)期。一旦政府換屆或主事者更換，如果接任者具有不同見識(shí)和預(yù)期，規(guī)劃往往會(huì)發(fā)生改變，出現(xiàn)被規(guī)劃專家所批評(píng)的“墻上掛掛、紙上畫畫”的現(xiàn)象。沒有規(guī)劃或規(guī)劃過于剛性，都可能導(dǎo)致資源配置低效的問題。規(guī)劃與調(diào)規(guī)的矛盾本身就反映了世界的動(dòng)態(tài)變化與多種可能。

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